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每日地产 | 建筑师锦囊:小型地产开发的注意事项

2018-03-13 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

前言:小开发其实比大开发的难度要大很多,因为利润点低,一个环节出错了就很容易造成整个开发崩盘。此文来简单探讨一下小开发需要注意的事项。

早前我们谈了一些开发过程中的坑,另外以前也讨论了大型开发,但是对于小开发来说,门槛低了很多,貌似在过去4、5年里买地做开发的都赚了不少。那么小开发是不是就是稳赚的呢?小开发是不是就是会少很多风险呢?

其实并不是的,小开发其实比大开发的难度要大很多,因为利润点低,一个环节出错了就很容易造成整个开发崩盘。

为什么会这样呢?以下两点是小开发的会遇到的问题:

一、拿地成本居高不下

早几年,买地开发还不是很流行的时候,有那么一批人有着敏锐的市场触觉确实是利用一些大家不太了解的咨询囤地。那时候竞争的对手并不是很多。以前市场咨询并不发达,现在微信朋友圈、各种自媒体都在谈那里有开发潜力、那里有rezoning可能、那里会有大基建建设,即使不上council 网站,不去看planning department的网页都能拿到第一手资料。而经过这几年火爆的房地产市场,市民大众天天被各种媒体教育着买房投资才是最快捷的发达途径,所以关注开发的人越来越多,特别是小开发。

既然是小开发,或者说有开发潜力的地,一般都是小家庭,小builder,或者几个小伙伴都能合伙一起就买下来的地。同样的这种属于个人都能开展的小开发,你能买得起的,我也能买的起,其他很多差不多条件的人也可以买的起。这样竞争就大了。

二、赌博心态的膨胀

稍微有留意过去几年做开发成功的例子,可能都会发现赚钱实在是太简单了。买了块地,房价就嗖嗖嗖的上去了;买个旧房子,稍微装修一下,房价又嗖嗖嗖的上去了;买快地,随便找个设计师做个开发申请,又赚了大钱了。

正是因为过去赚钱太容易了,以下是一些非常经典的例子:

1. 早几年买块地,找个project home把房子建好了,房价升了不少,把房子一卖赚了一笔;

2. 在这个过程发现其实建房也没有想象那么难,然后就用赚的一笔钱买第二块地,自己来做owner builder,把建造费用也省一笔下来;做完之后发现,哈,又赚了一大笔,看来开发还真简单;

现在市场上owner builder是越来越多,所以现在的house 质量也是参差不齐。

并不是说owner builder建的房子就一定质量不好。但是一个builder,前提是有良心那种,基本都是接受过专业训练的,有很多是大木工出身,也有是结构工程师,或者是建筑师出身的。他们自身的专业水平其实是不容置疑的。相比一个半路出家的owner builder,只是看过别人起一、两个house,或者自己参与过一、两个house建造的,仅仅从专业上来说,Licensed builder 无可否认是更好的。

接触过好几个做owner builder的开发,由于拿地的时候竞争大,所以不得不高价拿地。那么为了控制开发的成本,就只能从各个方面来省钱了。首当其冲的就是设计费,笔者就知道有个owner builder 只肯出市面价的一半来找设计师,甚至要别人连BASIX report也负责了(duplex的开发的BASIX必须要licensed assessor来做)。当然了他最后能不能找到人来帮他做这个申请就不知道了。

即使不是做owner builder的,现在做小开发的心态是买地靠高价抢,设计靠压低价,建房靠节约。这其实就是一种赌博的心态了,做项目,没有质量,仅仅希望靠火热的市场来赚钱。开发质量没有保障,以后卖不到一个好的价格,那么下一个开发只能更加压制成本,这样的小开发其实已经是跌入了一种恶性循环,从而导致开发崩盘。

那么怎样才能形成一个良性循环的开发呢?我们下一篇文章再来探讨。

关键词: 建筑师地产开发
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