房市崩盘时候未到

2011-07-19 来源：澳洲日报评论2条

如果去年每次有人告诉我澳洲房市因为债务水平过高快崩盘，我就跟他赌一块钱的话，到现在也能攒下17块钱了。

这个假设是爲了说明，很多人都以为天下房市同根生，发展轨迹也相同——然而，实际情况远比这复杂多了。譬如，居住在自有房产中的婴儿潮世代所占比例高的地区，房贷负担也明显偏低，很多时候甚至是零负债。

因为这些房主在1970年代到1990年代间入市，当中许多人只花不到10万元就有了自己的房子。而现在悉尼的房产中间价已经超过了60万，这些业主的生活之舒坦可想而知。经济地位如此优渥的他们被迫出售房产的情况是非常罕见的。手头紧的时候，他们可以拿房子抵押贷款，只有时机对了，他们才会把房子卖掉。一个更加稳定的房地产市场就这么诞生了。

现在，这些婴儿潮世代的财务状况更是天时地利人和兼备：他们累积的不动产够富足了，孩子们都毕业了，也快离家自立了（但愿如此），现金流明显充裕多了。

就拿悉尼西区Haberfield来说吧，50%的屋主拥有百分百产权，而这里的房产中价高达130万元，几乎是悉尼整体房产中价的两倍。与此同时，当地22%的人口处于或即将进入花钱如流水的青春期。而青少年占全澳人口的比重略高于27%。因此，这类街区中占据投资优势地位的居民比例颇高，他们用房子作抵押，贷来的钱拿去投资，为退休生活做铺垫。

澳洲相当大一部份债务就在这儿，与其他许多国家不同的是，这种投资债务是可以扣税的，也就大大地降低了其成本。我可不想卷入争辩负扣税制度是否有益的麻烦里，但事实是，在可预见的将来，两党都不会废除这种制度。

最年长的婴儿潮世代今年将满65岁，最年轻的也才50岁。这意味着我们正处于这波婴儿潮世代投资动能的中段，还可以再支撑个那么几年。

没错，有些澳洲人负债过重、必须悬崖勒马确是事实，但这并不意味着每一个地段的房市都会因此遭罪。虽然我们无疑正处在一个疲软的房市里，但只要更加深入地观察人口基本面特征，我们就会发现，某些地区或许能保持更加稳健的表现。

本文译自《时代报》独立房产分析师及顾问Mark Armstrong文

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