【HOME789】决战近城之巅之 Redfern

2014-10-11 来源：今日澳洲评论0条

古往今来，每个城市的中心地带都是天下枭雄各路诸侯的必争之地。因为自建城伊始，人们习惯于以市中心为圆心规划城市。这样一来越靠近市中心的区域汇聚的城市设施就越全面，反之亦然。因此取得了市中心，就拥有了一个城市的大部分资源。虽然随着科技的发展和人类文明的进步，越来越多的城市发展重心已经分散到了城市的其他区域，但是市中心的战略地位却始终无法动摇。因为城市发展的分散化总是基于城市的中心发展趋于饱和的状态下产生的规划理念。伟大领袖毛泽东虽然提出过农村包围城市的战略方针，但这只是结合当时形势制定的权宜之策，最终的目的还是占领城市，夺取战略资源。商场如战场，打战如此商业投资亦是如此。著名华人企业家李嘉诚发迹于香港东郊偏僻的海湾一带，但是他事业真正的上升点是成功取得位于市中心的中环地铁站上盖物业的开发权。上述例子从实际的角度充分证明了市中心的重要地位，那么从房产投资的角度分析，市中心又有哪些重要特点呢？本文将着眼于悉尼的房地产形式，从理论出发剖析决定房产增值的关键因素，并运用到具体的区域，从而进一步深化房产投资理念。

任何事物的形成必然蕴育在社会发展的大环境中。众所周知，澳洲的住房类型主要分为公寓楼和独立屋两种类型，而市中心主要以公寓楼为主。那么为什么在繁闹的市中心，公寓楼成为了人们的最终选择呢？其实这是市中心和公寓楼双方发展的需要。市中心因为集中了城市的大部分社会资源和基础设施，也就为了人口最为密集的地区，人均土地使用面积极为有限。在这样人多地少的情况下，以空间发展为特点的公寓楼很好的解决了市中心的住房需求。所以公寓楼成为了市中心发展的必然选择。那么市中心的优势对于公寓楼的发展又有怎样的影响呢？让我们先来分析一下公寓楼的发展要求。

公寓楼由于自身的特点，形成了如下几个主要发展要求：

• 交通。便捷的交通必然造成龙蛇混杂，安全成为了此类区域最被关心的问题。但是相反可以满足人们最为有效的出行要求。公寓楼由于拥有完善的安全设施和一定的空间高度，成为了交通枢纽上最佳的住房类型。

• 商业。拥有大型购物中心的繁华地区，建筑林立，人口密集。土地使用率相当高。由于公寓楼在有限的土地使用面积里满足了高密度的住房需求，成为了商业中心里最合适的住房类型。

• 工业。这里的工业泛指各种类型的办公场所，如写字楼和工业园区。随着城市的扩张，住宅和办公地点之间的距离越来越远，人们每天花费在旅程上的时间越来越多。到最后，大部分的人更愿意选择居住在离工作场所更近的地方。然而从职员工作满足感等心理因素的考虑，用人单位也更愿意雇佣居住地不是太远的人。那么公寓楼由于在安全性，空间性和便捷性上的优势，可以最大限度的接近上述拥有大量用人需求的工业场所，成为了工业场所中最适合的住房类型。

根据上述分析不难发现，最大限度的满足以上要求势必成为公寓楼发展的关键因素。那么如果再以市中心为例可以看出，市中心是最为便捷的交通枢纽，最为繁闹的商业中心和最为密集的就业区域。因为市中心成为了公寓楼发展的不二之选。因此本文将着重分析市中心及其区域的公寓楼投资。

上面提到，由于社会的进步和城市的发展，当市中心已经无法负荷当前的发展要求时，发展必然向市中心以外地区延升。但是由于需要最大限度借助市中心的社会资源，其趋势将成放射性，距离市中心越近的地区其发展程度就越高，反之亦然。然而在房产投资领域，特别是公寓楼的投资里，由于关键因素投资回报和房产发展空间息息相关。那么在市中心发展趋于饱和的前提下，临近市中心的这些区域由于广泛借助了市中心的社会资源，并具有颇佳的发展空间成为了公寓楼投资的最佳选择。

在一个发展趋于饱和的地区，房产上升空间的主要影响因素将从市场的发展变成国民生产水平的提高。澳大利亚是一个发达资本主义国家，其国民生产水平非常稳定。那么以经济水平较高的悉尼为例，其市中心的发展相对充分，虽然近年来仍有发展项目，但在房产上升空间方面将非常有限。加上其本身在地理上的限制，整个城市的发展势必将从临近区域延升，并有效带动当地的房地产发展。

纵观悉尼的地理位置，北面临海，虽然北岸的北悉尼已经成为悉尼的重要商业中心，但由于交通的限制，难以满足市中心的长足发展。而悉尼的东面也是临海延伸，并已经称为较为稳定的高档居住区域，城市的发展难以延升至此。那么目光将转到悉尼的西面和南面。由于西南面是整个城市广阔区域的门户，城市的发展毋庸置疑将从这里起步并延伸至更远的区域，房产的发展亦是如此。纵观近些年的房产发展，处于近城区域的 Pyrmont, Chippendale, Surry Hills 等区域的房产水平有了很大的提高，房价如日中天直逼市中心的水平。而同属近城的 Redfern 看起来像是一个被发展遗忘的“缺口”。而事实真是如此吗？让我们一起来看看下面的分析。

提起 Redfern 很多华人朋友的第一印象肯定是不安全，因为该区域有太多的澳洲土著人居住。然而以此同时，大部分人却忽略了 Redfern 的重要地理位置和该区域所拥有的社会资源。那么 Redfern 具有怎样的地域优势呢？

• Redfern 位于市中心西南面，属于市中心 2 公里范围内的“近城”区。是城市发展环带的第一环。

• 辖区内拥有悉尼第二大的火车交通枢纽，其目的是减少市中心中央火车站的运载负荷，从而达到列车和旅客的提前分流。而这也是唯一一个拥有大型交通枢纽的近城区域。

• 区域内有一个以科技媒体生物为主的高科技园区，占地 14 公顷，提供上千个就业岗位。

• 毗邻悉尼最著名的两所大学和一个技术学校（TAFE），悉尼大学，悉尼科技大学和悉尼技术专修学院，师生人数均以万计。

• 附近的 Broadway 购物中心为该区域提供了便利的生活保障。

就是这样一个得天独厚的地理位置和资源优势，作为城市发展决策者的政府怎能视而不见。其实几年来政府一直持续不断的对该区域进行整治和发展。首当其冲的就是土著人的安置问题。

为了解决 Redfern 辖区内的土著人问题，还大众一个稳定安全的社区。政府出台了一系列相关政策。早在 2011 年，政府完成了持续多年的土著安置方案并与土著老大——土著住房管理公司主席 Mick Mundine 先生——达成共识，推出了 Pemulwuy 住房区域规划。并于同年推倒了土著区内具有标志性的毒瘤建筑——The Block。这不但显示了政府对于 Refern 整治的决心，同时向民众打出了 Redfern 即将发展的大旗。Pemulwuy 项目是在原有的土著聚集区的基础上全新打造的集社会福利，商业，零售，住宅和民族特色的商业中心，而现有的土著居民将得到妥善的安置。值得注意的是该区域将打造学生住房和儿童护理中心，从另外一个层面展示了政府对于 Redfern 整治的信心。

除了对土著的整治，政府还在区域经济规划下大力推行 Redfern 的发展。其中最著名的是 North Eveleigh Approved Concept Plan。该计划在 2008 年就得到通过，计划在未来 5-7 年时间，在 Redfern 火车沿线北部地区 10.7 公顷的地方打造一个集工作，住房和娱乐为一体的混合区域，该区域东起 Redfern 火车站，西至 Eveleigh 农产品市场（该市场曾被悉尼先驱晨报评为悉尼最佳农产品市场），并跨过火车线与澳大利亚科技园连成一片。总投资将达到 5500 万，属于 Redfern 火车站改造升级项目中的配套计划。届时，该项目将提供 60000 平方米的商业场所和 95000 平方米的住宅，同时向社会提供 6500 个就业机会。

政府的大力发展，为 Redfern 提供了一个绝佳的投资环境。但是由于大众对 Redfern 认识上的不够充分，令其在所有近城区域中的房价始终处于一个地位。而这样的局面其实让 Redfern 在未来的房产发展方面更具优势和空间，特别是公寓楼的发展将尤为突出。而各种数据的表现也印证了上述观点。根据 AMP 录得的数据，Redfern 的公寓楼在过去 5 年的资产增值率达到了 7.3%，这让 Redfern 在所有大悉尼区域中脱颖而出，鹤立鸡群。那么从更长远的数据分析来看又是什么样的情况呢？下面这个由 RP DATA 提供的数据可以看出，Redfern 公寓楼的中间价在过去 10 年的涨幅非常强劲，平均增长率达到了 4.9%，高于悉尼城区的平均水平。

综合以上分析可见，Redfern 在未来的发展前景非常广阔。在自身地域优势的前提下，又受到了政府的大力发展。从房产投资的角度看，Redfern 是市中心以外，最能满足公寓楼发展的要求。所以不难想象 Redfern 辖区内的公寓楼将给所有投资者一个满意的答卷。虽然现阶段的 Redfern 还是难以摆脱大众对他的传统观念，但是也正因为这样，才让具有远见和胆识的投资者有了先于别人入市的机会，而这样的机会总是留给那些善于把握的一小部分人。

投资的战火硝烟不断，自古英雄多出于乱世。决战的号角已经吹响，你做好准备了没有？

Simon Zheng

HOME789 Property Consultant

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