稳房价再出大招 13个热点城市村集体可盖租赁房给新市民

【财新网】（记者 汪苏）“房子是用来住的、不是用来炒的。”今年以来，有关部门以此为导向，从市场调控到住房供给体系，持续出手。日前，又一重要政策出台。稳房价压力促成了农民集体土地上住房供应政策的突破。在13个试点城市，村集体可以利用集体建设用地，名正言顺地发展“瓦片经济”了。

8月28日，国土部、住建部联合发文，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市，将首批试点，利用集体建设用地建设租赁住房。两部委表示，此举是要构建购租并举的住房体系，以及城乡统一的建设用地市场。

此举意味着，城市住房用地的供应，不再由国有土地垄断，将探路集体土地合法进入住房供应市场之路。

近年来，由于拆迁难等原因，国有土地上增加住房供应面临一定难度，一些城市的年度住宅用地供地计划也常常不能顺利完成。城中村、城乡接合部大量的集体建设用地则难以有效利用，合法进入住房市场。不过，两部委强调，可以建的是“租赁住房”，不得“以租代售”。也就是说，“小产权房”还未被正名。

之所以选择这13个城市，是因为“租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强”。两部委表示，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。

同时，项目用地以存量土地为主，不得占用耕地。供应对象上，“以满足新市民合理住房需求为主”。两部委要求，承租的集体租赁住房，不得转租。

除北京、上海外，由省级国土部门和住建部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土部和住建部批复后启动试点。2020年底前，总结出试点成果，要“完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。”

利用城乡接合部土地，加大住房供应，降低城市新移民的进城成本，一直为很多人士建议。长期以来，仅有北京等个别城市小规模试点集体土地建租赁房。2010年以来，北京只有海淀区唐家岭等五个集体土地建公租房试点，未能继续扩大。（详见：集体土地探路公租房）

但是，土地财政是高房价重要的催生机制。如何从供地上解开房价不断疯长之源，无法回避。4月，住建部、国土部两部委发文，从供给侧部署房地产调控，其中提出，在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。

4月，在经历又一轮楼市疯狂后，北京新批准的2017年度住宅用地供应计划，将供地计划倍增，并将集体建设用地首次纳入了供地范围。2017年-2021年，北京计划供应住宅用地6000公顷。其中，集体建设用地1000公顷，约占六分之一。

从北京过往实践来看，集体土地建租赁房，还面临集体土地融资难、审批手续周期长等问题，亟待配套政策出台。■