北京房价顶在哪？报价728万，砍价到夜里11点，最后却745万成交

作者：陈冬生

来源：券商中国（ID：quanshangcn）

北京房价怎么了？朋友圈、微博圈里都在刷北京疯狂的房价。

说在北京，一朋友买房，卖家报价728万，从7点半砍价到夜里11点半，最后745万成交…有点看晕了，有点爬不起来…

刚想振作下的我，又了解到另一真相：

就这几天，一家距离北京300公里的新盘连夜涨价近2000元/平……一时间，关于北京以及环北京房价成为焦点话题。

中国房地产业协会发布的房价行情显示，北京房价连续17个月环比上涨。

与此同时，三四线城市楼市火爆，接力上涨，从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。

北京连涨17个月

有这么一条朋友圈，可能不少朋友都关注到：“如果觉得没什么可以奋斗的动力，那么就去大北京看看房子吧”，券商中国记者就去查了下这“奋斗的动力”到底是多少马力。

中国房地产业协会发布的房价行情显示，大首都房价连续17个月环比上涨，自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平（2017年2月），涨幅高达38.72%。

近日，在北京乐居发起“你认为北京房价今年会降吗？”大调查中， 76%网友认为北京房价过高，不能接受，可以勉强接受的仅占17%。但是，在对未来房价的发展趋势看法上，50%的网友仍然看涨未来房价，只有20%调查者认为未来房价有所下降。

克而瑞北京高级分析师崔秀程表示，近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中，住宅用地计划供应610公顷，同比减少近五成。而以房控地一直是政府层面的方针政策，因此土地供应的逐年递减情况还将持续下去，住宅就不可能增多，住宅供应的速度一直跟不上人口的增速，市场上供不应求的局面长期得不到改善，会刺激房价上涨。

三四线城市逆袭北上广深

以为北京连续上涨与你无关？事实上，从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。

据中国指数研究院的数据显示，2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%；二线城市同比增长76.69%；三线城市同比增长35.84%。

根据国信证券的统计，在有完整房地产日交易数据的62个城市中，自2017年以来（1月1日至2月16日），有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%（含）的有23个。

值得注意的是，这些城市绝大部分为三、四线。其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%，柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。

以北京周边区域为例，受土地供应以及需求旺盛等因素影响，溢价明显，大批投资客涌入。据记者不完全统计，环京地区已有8个县市出台限购政策。

“北三县”房价打滚儿涨

目前，以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿上涨，投资客的目光更是从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。

记者看到，涿州在售新盘价格已经达到20000左右元/平，承德一在售楼盘均价达37000元/平，怀来县在售新盘数量较多，均价在12500元/平~ 34500元/平不等。

隶属于河北省三河市的燕郊镇，由于毗邻北京，房价涨幅明显。燕郊某楼盘一居的成交价40332元/平，步入4万元时代。

不仅价格普遍较高，甚至出现了新盘连夜跳价的情形。

记者致电河北石家庄某售楼处后了解到，该楼盘昨天价格刚从16000元/平，连夜上调至17800元/平，而此前网上公布的价格仅为14000元/平。需要注意的是，这一楼盘距离北京约300公里。

中投证券认为，2月份热点城市房价较快增长现象已使部分区域跟进收紧政策，房价增幅再度加速上涨，需警惕过热城市继续出台收紧政策。

新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷认为，这些城市主要有三个类型：

第一种是一线城市都市圈周边城市，比如河北廊坊；

第二种是去年去库存力度较大的城市，较为明显的是连续3年不供地的常州；

第三种则是一二线城市低端产业人口外流，返乡置业情况较多的城市，比如安庆和韶关。

深圳楼市故事多

再来看看深圳的楼市，最近也是比较热闹：一楼盘特价房价格下调引发个别业主维权、某投资客数十套房产降价套现……

不过，这些都是个例。

总的来看，深圳房价在经过5个月下行调整后稍显平稳，上月维持54532元/平。

不仅价格连续下跌，成交也降至近年来“冰点”。2月份，新房住宅共成交804套，接近2008年同期低位；二手住宅成交2240套，仅高于2012年同期水平。

3月以来，深圳市场成交出现了回暖。深圳中原研究中心数据显示，截至3月12日，3月份深圳一手住宅累计成交379套，成交均价52539元/平；二手住宅累计成交1366套，成交均价53000元/平。

记者采访了多家大型地产中介工作人员后普遍表示，近日，深圳楼市带看数量增加，部分区域价格有明显上涨，总体成交也出现了回暖。

上周深圳中原经理指数68.2%，环比上升4.25%，对后世看涨的经理人人数占比达到46%。近期经理人信心随市场整体好转惯性回升。

深圳中原研究中心表示，目前新房市场在开发商积极销售状态的带动下，市场信心回升，实际成交明显好转。从今年的政府工作目标来看，深圳楼市成交恢复速度不会过快，未来将在适应调控政策的过程中缓慢恢复。但短期来看，市场实际成交仍处在楼市回暖周期内，成交水平较之前会有很明显的增强。

未来三四线分化持续

值得注意的是，与此前一、二线城市普遍大涨不同，三、四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三、四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。

方正证券任泽平认为，销售火爆的三、四线城市主要分为三类：

其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上；长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上；京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上；厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%；合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。

其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。

其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%。

总之，三四线城市内部分化明显，并仍将持续，一些城市逐渐脱颖而出成为热点三四线城市。就如同在二线城市中，2015-2016年房价涨幅分化也非常明显。比如，合肥、厦门等二线城市暴涨，但沈阳、长春、哈尔滨等二线城市涨幅很小、甚至不如一些三四线城市。

国内外经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三、四线城市向一、二线大都市圈及卫星城迁移，部分三、四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

任泽平表示，在人口迁移趋势上，人口向大都市圈及部分核心二线城市迁移趋势不变，并强调在农民工回流背景下三、四线城市内部分化明显。

房地产投资何去何从？

未来房地产投资何去何从？

海通证券姜超在《2017年2季度经济和资本市场展望》中认为，货币推涨房价，地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来，地产会迎来大周期的拐点，因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。

姜超表示，虽然今年货币利率大幅提高，资金流出压力有所缓解，但2月份外储余额仍比去年年末下降。因此，仅仅提高货币利率不足以稳定汇率，如果货币持续超发，汇率贬值压力将持续存在。因此要稳定汇率，还必须坚决去杠杆收货币、降低货币增速，这将使得依赖于货币超发的房价受到冲击。稳汇率需收货币，房地产凛冬将至。2016年的政策以稳增长为主，加杠杆放货币，推动房价上涨，但也导致汇率贬值。2017年受去全球化的约束，以及防范金融风险的考虑，去杠杆收货币，房价必然会下跌，同时也有助于汇率稳定。

经济学家马光远最近在深圳表示，2016年是中国最后一次短期房价暴涨，未来楼市将分化，房地产的机会只在10个核心城市，很多城市碰都不能碰。

马光远认为，中国的好城市和好房子是稀缺资源，未来只有20%的城市住房具有投资价值，只有20%的楼盘才值得买。北上深广的房子，实质是一张分享城市公共资源和福利的船票。

同时，他提醒，2017年有通胀风险，这是考虑要买房的新因素。而未来十年，中产投资要有避险思维。

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